겸이의 일상생활과 부동산정보 BLOG

안녕하세요. 겸이입니다.

지난번에는 부동산 임대사업자 중, 가장 일반적인 (오피스텔)일반임대사업자에 대해 간단히 설명드렸어요.

일반임대사업자에 대한 정보는 아래 링크로(오피스텔 일반임대사업자) 한번 가보시면 될 것 같습니다.

https://angelcookie1004.tistory.com/4

오늘은 임대사업자 중에서 주택임대사업자(민간주택임대사업자)에 대해 간단히 설명드릴게요.

주택임대사업자에 대한 내용은 생각보다 많기 때문에 모든 글을 쓸 수 없는점..양해부탁드리며

제가 생각하는 내용중에 가장 중요하다고 생각한 내용들을 글로써 전달해 드리려고 합니다.

주택임대사업자 (민간주택임대사업자)
-민간인 개인이 오피스텔 등(아파트 제외) 주택을 매입하여 임대하는 사업자

주택임대사업자의 경우 건설과 매입으로 나뉘어 지는데요.

건설의 경우 건설사가 직접 임대를 놓는 경우이므로 크게 신경쓰실 부분이 아닌 것 같습니다.

우선적으로 민간주택임대사업자에 대해 알아보신분들은 크게 단점이 많이 있는 것으로 알고 계실텐데요.맞습니다. 현행상 단점이 많기는 합니다.처음 민간주택임대사업자가 나오고 많이 안좋아지기는 했지만, 현재 많은 점들을 보완해 나가고 있고절차를 밟아보면, 어려운 부분들에 대해서는 간소화되고 편해지고 있습니다.

대부분의 임대인분들께서 꺼려하시는 이유, 그리고 상세한 내용 전해드려볼까 합니다.

1. 주택임대사업자(민간) - 임대의무기간 준수(10년), 부기등기, 매매

민간주택임대사업자의 가장 큰 단점이라고 할 수 있는 10년 유지입니다.

"10년 지날 때까지 매매를 못한데~" 라고 하시는 분들 맞는 말이 될 수도 있고, 아닐 수도 있죠?

민간주택임대사업자 등록을 진행하면 부기등기를 진행하게 되어있습니다.

부기등기에도 민간임대주택등기 표기가 되어지며, 임대의무기간동안 계속임대, 법 제44조의 임대료 증액기준등을

준수해야한다고 등기사항증명서에 표기까지 됩니다.

(부기등기의무를 준수하지 않으면 500만원 이하의 과태료)

이 부분까지 일반적으로 알고 계시는 사항이시죠?그렇게면 민간임대주택에 관한 특별법을 들여다보면10년 내 매매제한은 있지만, "

동일한 민간임대주택사업을 하는 사람에게 지자체장의 허가를 받고 양도,양수 할 수 있다."

라고 나와있습니다. 양도,양수는 문제될 게 없습니다.

다만, 양도전 매매계약서를 먼저 작성하면 안되고 지자체장의 허가를 받은 뒤 진행하시면 됩니다.

이부분에 대해 절차가 바뀔 경우 임대 주택당 100만원 이하의 과태료 있으니 유의 하셔야 합니다.

또 한가지가 있는데요. 10년간 임대사업을 유지 하도록 되어져 있지만, 민간주택임대사업자에게

폐업 또는 매매를 할 수 있도록 만들어 놓은 장치도 있습니다.

본인(임대사업자)의 경제적사정 등을 이유로 민간주택임대사업을 지자체장의 허가를 받고 폐업할 수 있습니다.

아직까지 저도 이러한 경우는 없었기에 진행해보지는 않았지만

현재 민간주택임대에 관한 특별법상 들어가 있는 내용이기에 매매가 불가능 하다는 소리는 아니라는 것이죠.

물론 융통성있는 지자체를 만나는 것도 중요하기도 합니다.

2. 표준임대차계약서 작성(의무사항)

다음으로는 표준임대차계약서 작성입니다.

이 표준임대차계약서는 정해진 양식이 있는데요, 민간임대주택사업을 하시는 분들은 반드시 써야하는 의무사항 입니다.

일반적으로 작성하는 1장으로 만들어진 계약서가 아니라 7~8장으로 이루어져 있습니다.

이 표준임대차계약서에는 기본적인사항 및 특약 그리고 임대사업자가 지켜야할 의무사항 등이 기재되어져 있으며임차인의 서명 또는 날인이 들어가는 항목도 많이 있습니다.만약, 표준임대차계약서를 작성하지 않았다고 하면 1천만원 이하의 과태료가 부과되니, 항상 유의 하시길 바랍니다.그외 민간임대주택사업자가 지켜야 할 의무사항들이 많이 있는데요.처음 접하시면 많이 어려우실 수 있습니다. 저 또한 주택임대사업자로 등록을 하고 오신 고객분들께 도움이 되고자구청,세무서,국토부등 전화 및 방문을 통하여 확인하고, 문제없이 처리할 수 있도록 도와드리고 있습니다.주택임대사업자가 현재는 복잡하고 어려움이 있겠지만, 그에 상응하는 혜택이 있고, 앞으로는 주택임대라는 개념이대한민국에 크게 자리잡을 것으로 예상하고 있습니다.

아직 더 많은 임대사업자에 대한 내용은 다음번 포스팅으로 만나도록 하겠습니다.궁금하신 사항은 댓글남겨주시면 성심성의껏 도와드릴 수 있도록 하겠습니다.

안녕하세요. 겸이입니다.

오늘은 오피스텔 분양에 대해 알아보려고 합니다.

주택에 대한 막대한 세금체계가 잡히고

오피스텔에 눈을 돌려 분양받으시는 분들

매수하시는 분들이 많은 요즘인데요.

제 주변에도 이제는 84타입의 오피스텔들이

분양을 시작하고, 준비하고 있습니다.

오피스텔의 경우 태생이 업무시설이기 때문에

사용용도에 따라 차이점이 있는데요.

분양받으실 때 무턱대고 분양받으시는 분들이 계셔서 글을 한번 적어볼까 합니다.

오피스텔 분양받을 때 "업무용도로의 임대 or 주거용으로의 임대"

오피스텔의 경우 태생이 업무시설입니다. 즉 사용승인이 떨어진 후에는 업무시설로 건축물대장에 표기됩니다.

업무시설이란 간단하게 생각하시면 "상가"라고 생각하시는게 편하실 겁니다.

전입신고가 불가하며, 업무용도로 사용을 하시는 오피스텔입니다.

임차인은 사업자등록을 하실분이 임차 하셔야 하며, 주거용도로는 사용하면 안되는 것이"일반임대사업자"등록을 한 오피스텔입니다.

자, 이부분에서 가장 큰 문제가 있죠.

분양사무실,분양홍보관에 들어가 앉아서 이야기를 듣고 난 후, "부가세 환급을 받을 수 있습니다" 라는 말이 들리실 거에요.

이말이 뭐냐, 사업하시는 분들은 아시겠지만, 일반사업자의 경우 부가가치세 신고를 하게 됩니다.

상가의 경우도 같은 경우 입니다. 분양을 하면 건물분에 대한 부가가치세가 분양금액에 포함되어 있죠.

이 부분을 환급 받으라는 것인데, 이부분을 환급 받으려면 "일반임대사업자 등록"을 진행해야합니다.

자 위에서 말한 것처럼 일반임대사업자의 경우는 전입신고가 불가능합니다.

여기서 오피스텔 임차인 대부분은 주거용으로 사용하는 경우가 많으시죠?

임차인의 입장에서는 주거용으로 사용하고 전입신고,확정일자를 부여받고 임대차보호법의 적용을 받으려고 합니다.

당연히 자신의 임차보증금을 보호받아야 하니까요.그런데 일반임대사업자의 경우 "전입신고"자체가 되질 않으니 임대문제가 생기는 경우가 있죠.

그 와중에 "저는 전입안해도 됩니다" 라는 임차인분들이 계신데요.그런분들께는 뭐라 하지 않습니다. 자신의 보증금 보호받길 원하지 않는 분들 이라고 생각하죠.아시면 다른곳에 청약을 넣으려고 하시는 분들, 부양가족점수 때문에 하지 않으시려는 분들 등등 다양한 분들이 있습니다.

다만, 주택수포함 여부 때문에 "일반임대사업자"등록을 진행하시는 분들도 있습니다.현재는 민간주택임대사업자(면세사업자),무등록의 경우 오피스텔도 주택수에 포함하고 있습니다.

(분양시기에 따라 포함이 되냐 안되냐는 달라집니다 - 확인필요)

자 여기까지는 "오케이"라고 해볼게요.임차인의 입장에서는 보증금 낮은 "일반임대사업자"호실을 찾아서 계약하면 되니까요.여기서 임대인은???임대인에게 피해는 없을까요???

"가장 중요한 것은 투자금액도 중요하지만, 어떻게 오피스텔을 분양받아서 임대를 놓아야 할지" 를 생각해 보셔야 합니다.

주택임대사업에 관해서도 한번쯤 들여다 보고 생각을 해보시는게 좋으실 것 같습니다.

다음은 주택임대사업자 및 면세사업자에 관해 한번 들여다 보겠습니다.